Výhled českého realitního trhu v roce 2026
Výhled českého rezidenčního trhu na rok 2026 očima makléře
Rok 2026 bude podle současných dat pokračováním trendu, který už vidíme v letech 2024–2025: hypotéky jsou dostupnější než v době vrcholu sazeb, ekonomika zrychluje a ceny bydlení opět rostou.
1. Ceny nemovitostí: velká města vs. menší obce:
Velká města (Praha, Brno, Plzeň, krajská města):
- ČNB potvrzuje, že dynamika cen obytných nemovitostí v roce 2025 znovu zrychlila a růst je tažen hlavně velkými městy, kde je silná poptávka a omezená výstavba.
- Odborné odhady pro rok 2026 mluví o dalším mírném růstu cen bytů a domů.
- V praxi očekávejme:
- byty v dobré lokalitě: stále nadprůměrný zájem, ceny porostou pomaleji, ale stabilně;
- novostavby: s kvalitním standardem a energetikou: drží si prémii před starší zástavbou.
Menší města a obce:
- V regionech už teď vidíme větší rozdíly mezi atraktivními a slabšími lokalitami. Silnější ekonomika a růst mezd podporují poptávku, ale ne všude stejně.
- Trend na rok 2026:
- Dobře dostupné obce u větších měst (dojezd 30–40 min, infrastruktura, školka, škola): ceny spíše porostou, byť pomaleji než v metropolích.
- Odlehlé lokality bez služeb: ceny budou stagnovat, u horších nemovitostí může dojít i k mírnému poklesu, pokud prodávající nepřizpůsobí cenu realitě.
2. Jaké nemovitosti bude v roce 2026 složitější prodat
Z aktuálního vývoje je zřejmé, že trh je čím dál selektivnější – kupující jsou informovanější a citlivější na provozní náklady.
Nejproblematičtější budou:
a) Energeticky náročné domy a byty
- Starší rodinné domy s nutností rekonstrukce
- Velké panelové byty v nerekonstruovaných domech s vysokými poplatky do fondu oprav.
b) Nemovitosti v horších lokalitách
- Obce bez občanské vybavenosti, špatné spojení MHD/vlaky, minimum pracovních příležitostí.
- Domy u rušných silnic, v blízkosti průmyslu nebo zdrojů hluku/zápachu či zhoršující se bezpečností.
c) Předražené investiční byty
- Návratnost nájmů se v posledních letech zhoršila a investoři dnes detailně počítají výnos i náklady. Příliš vysoká kupní cena u „investičního“ bytu může být v roce 2026 překážkou.
3. Výhled úrokových sazeb pro rok 2026
- ČNB už v letech 2024–2025 sazby snižovala, což spustilo opětovný růst zájmu o hypotéky a přispělo k růstu cen bydlení.
- Materiály ČNB ukazují, že výhled tržních úrokových sazeb pro 2025–2026 se mírně posunul výše oproti jarním odhadům, což znamená, že tempo dalšího snižování sazeb bude spíš opatrné.
- Řada analytiků vidí „normální“ úroveň sazeb kolem 3,5 %, což by měla být přibližná kotva pro střednědobý výhled hypoték, byť komerční sazby se budou lišit podle banky a bonity klienta.
Praktický dopad pro rok 2026:
- Neočekává se návrat extrémně levných hypoték okolo 1–2 % p.a.
- Reálný scénář je stabilizace sazeb v mírně podprůměrných hodnotách – dostatečných na to, aby trh fungoval, ale ne natolik nízkých, aby znovu spustily cenovou „euforii“.
4. Daň z nemovitých věcí v roce 2026
- Změny v dani z nemovitých věcí proběhly v rámci konsolidačních opatření dříve, přičemž vláda i Ministerstvo financí deklarují potřebu stabilních veřejných financí v budoucích letech.
- V kombinaci s celkovým daňovým mixem a rozpočtovou politikou je velmi pravděpodobné, že:
- daň z nemovitosti bude i v roce 2026 na zvýšené úrovni nastavené předchozí legislativou,
- obce mohou upravovat místní koeficienty – rozdíly mezi městy se mohou dále prohlubovat.
Z pohledu prodávajících a kupujících:
- U běžného bytu či domu jde o jednotky až nízké tisíce korun ročně, takže daň zpravidla nerozhoduje o koupi, ale kupující ji čím dál častěji započítávají do celkových nákladů bydlení.
- U většího portfolia nemovitostí (investoři, firmy) se však zvýšení daně už výrazněji promítá do kalkulací výnosnosti.
5. Trendy v rezidenčním bydlení v roce 2026
Z aktuálních dat o ekonomice, inflaci a trhu práce vyplývá, že česká ekonomika má v letech 2025–2026 růst přes 2 % ročně, s rostoucími mzdami. To se přelévá do realitního trhu následujícími trendy:
5.1 Důraz na energetickou efektivitu
- Rostoucí ceny energií a tlak na snižování emisí zvyšují poptávku po:
- nízkoenergetických a pasivních domech,
- bytech v domech po kompletní revitalizaci (fasáda, okna, střechy, technologie).
- Tyto nemovitosti si v roce 2026 pravděpodobně udrží cenovou prémii a rychlejší prodejnost.
5.2 Kvalita lokality a dostupnost služeb
- U mladých rodin vidíme trvalý důraz na školky, školy, zdravotnictví, sport a zeleň.
- Obce, které investují do infrastruktury, cyklostezek a MHD spojení, budou těžit z vyšší poptávky a růstu cen nemovitostí oproti obcím, které tyto faktory zanedbávají.
5.3 Nájemní bydlení a investiční byty
- Disponibilní příjmy rostou, ale dostupnost vlastního bydlení ve velkých městech zůstává problémem – to podporuje poptávku po nájemním bydlení.
- V roce 2026 lze čekat:
- další profesionalizaci nájemního trhu (institucionální pronajímatelé, větší důraz na smlouvy, pojištění nájmu),
- stabilní nebo mírně rostoucí nájmy ve velkých městech, zejména u kvalitních bytů.
5.4 Menší, ale chytře řešené byty
- Vysoké ceny za metr čtvereční vedou kupující k menším metrážím, ale s požadavkem na:
- kvalitní dispozice,
- dostatek úložných prostor,
- balkon/lodžii,
- nizké měsíční náklady.
- Vývoj posledních let ukazuje, že u těchto kompaktních, ale dobře řešených bytů je poptávka mimořádně stabilní.
5.5 Rekonstrukce a adaptace staršího fondu
- S ohledem na ceny novostaveb a rostoucí náklady na energie poroste v roce 2026 zájem o rekonstrukce starších bytů a někdy i vhodných domů, zejména v dobrých lokalitách.
- Pro prodávající to znamená:
- buď prodat „levněji k rekonstrukci“,
- nebo investovat do modernizace (aspoň částečné – např. okna, topení, koupelna) pro dosažení lepší prodejní ceny a rychlosti.
6. Co z toho plyne pro prodávající a kupující v roce 2026
Pro prodávající:
- V atraktivních lokalitách a u kvalitních, energeticky úsporných nemovitostí můžete v roce 2026 očekávat solidní poptávku a mírně rostoucí ceny.
- U starších a hůře umístěných nemovitostí je klíčové:
- realistické nacenění na prvním místě!
- kvalitní prezentace (homestaging, profesionální fotografie, půdorysy),
- zvážení základních úprav před prodejem.
Pro kupující:
- Rok 2026 by měl přinést stabilnější prostředí pro rozhodování – inflace stabilizována, ekonomika mírně roste a sazby nejsou extrémní.
- Rozdíly v kvalitě nemovitostí se budou ještě více promítat do cen – vyplatí se pečlivá technická prohlídka a důraz na provozní náklady.
